低调的中国工业地产，正在以一种比商品住宅、商办地产更为理性并更接近国际化的方式快速发展。许多民营资本聚集抢得先机。

最新统计数据显示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地共成交832幅，3153公顷，其中工业用地成交541幅，1858公顷，占到全市所有成交地块总面积的近6成，较2010年上升12％。统计还显示，来自上海本地及部分外地的民营企业，成为工业用地的主要买家。

民企抢筹工业地产

对很多房地产行业的从业人员来说，上海宇培，还是一个陌生的名字。但在高端物流地产领域，上海宇培（集团）有限公司（以下简称“上海宇培”）是目前国内最大的民营开发商之一。

上海宇培创始人、董事长李士发告诉本报，2011年8月，普洛斯通过收购美国知名房地产投资基金Equity International持有的诚泰企业（香港）有限公司100%股权，间接持有宇培集团49%股权。目前，宇培集团在上海、北京、苏州、滁州、沈阳、武汉等地的物流仓储地产资产组合已超过70万平方米，固定资产规模达20亿元。

“未来3-5年，公司将在上海、北京、广州、沈阳、西安等22个城市，完成总面积超过300万平方米的物流仓储基地及电子商务中央仓储分拨中心的开发建设，资产规模将达100亿元。”李士发透露。

某种程度上上海宇培是目前国内工业地产的一个写照。随着传统住宅地产逐步“退烧”，工业物流地产的资本关注度逐渐升温。同策咨询研究中心数据显示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地成交面积总量中，住宅用地（含综合用地）、商办用地占比仅为29%和11%，分别较2010年下滑了9%和4%，而工业用地成交面积占比近6成，较2010年上升12％。

在龙年首月的上海土地市场上，工业用地火爆不减，共成交49幅，合计约257公顷，占到全部的土地成交市场的9成，创下了2008年10月份以来的月度新高。

类似的情况在国内普遍存在。同策监测的另外11个城市中，有8个城市2011年至2月中旬工业用地成交占比，较2010年有所上升。工业用地逐渐占据地方土地供应和成交市场的主力，对于宇培等工业物流地产开发商而言，机会就在眼前。“今年，宇培的土地储备目标是1200亩。”上海宇培高级副总裁张珑告诉记者，这个数字是去年实际完成量的一倍。

更多民企抢筹工业地产的潮流正在逐步形成。出让结果统计显示，民企是工业用地的拿地主力，约占6成。

低地价契机：回报率优势渐现

更多资本的介入，推动工业地价不断走高。

同策咨询研究中心分析师许之静指出，以上海为例，前几年经工业用地价格表现平稳，且多为零溢价出让。2007年至2011年上海全市工业用地成交楼盘均价依次为363元/平方米、366元/平方米、313元/平方米、347元/平方米、443元/平方米。

21世纪不动产上海区域市场中心统计还显示，2011年，工业土地价格结束了多年来相对平缓的走势，出现大幅拉升。2011年上半年，上海全市共有26幅地块成交溢价率超过100%，其中有24幅为工业用地，多为上海本地民营企业所拿下。

不过，张珑指出，尽管出现一波上涨，但目前国内大多数区域的工业土地依然处于被低估的状态，以国际习惯采用的“工业、住宅地价比”指标衡量，这一比值还远远落后于国际平均水平。

地价的优势体现在工业地产的投资回报率方面，尤其是高端的物流地产项目领域，投资回报率较住宅等传统地产领域，呈现明显的后来居上态势。

李士发向本报记者透露，宇培的物流地产项目，年回报率达到10％、10年收回成本的水平。土地成本较低外，工业地产的建安成本也明显较住宅商办项目节省。

中金公司曾在2010年底的一份专题报告中预测，中国工业用地被严重低估，工业用地价格将迅速补涨，物流土地价格将大幅上升。一年多以后，中金的预测前半部分正在成为现实，物流地产尚需时日。

资本聚集也带来了炒作“病毒”。许之静指出，如江浙地区经济较为发达，工业用地趋紧，且部分地区门槛低，如宁波、杭州的成交楼面均价仅200多元/平米，容易成为炒家的猎物。

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