据报道，全球经济增长放缓，欧债危机蔓延，美国经济难以复苏，国内经济在内忧外患之下也出现了减速调整的局面。如果说住宅与商业地产在这种不安的大经济环境下显露了“哀鸿遍野”的迹象，物流地产则以逆势上扬的姿态在持续发力。     
这其中，对中国市场虎视眈眈的海外基金表现尤为激进，大有挺进中国物流地产市场之态势，甚至在某些局部市场出现了短兵相接的局面。在外资巨头频频抢滩之下，国内物流地产商更多要面临着长时间“与狼共舞”的挑战。

大动作 10月25日，澳大利亚最大的工业地产商、同时也是全球最大的上市工商业地产基金管理公司之一的嘉民集团（Goodman）宣布，旗下物流地产基金近期收购了上海外高桥保税区的一座双层坡道式仓储设施。该设施占地约75000平方米，提供可供租赁总面积为76425平方米的仓储空间。
    这正是嘉民集团去年年底宣布“5年10倍”的激进拓展计划后一系列扩张的延续动作。
    嘉民大中华区董事总经理彭菲力曾用强烈的数字对比，描绘了这一改变物流市场格局的震撼性举措：“嘉民集团未来3~5年在中国大陆的投资资金将从最初的19亿元人民币增加到190亿元人民币，包括香港在内，嘉民集团在整个大中华区的总资产规模将有望突破320亿元人民币。”
    近年来，嘉民集团不断加码投资中国物流市场，其在中国大陆的投资额从开始的1.5亿美元到现在的将近6亿美元的规模，其全力打造的“大上海”计划尤为引人注目。
    从上海到周边的昆山、太仓地区，嘉民的投资力度与速度一次比一次更为激进。从去年昆山首个物流地产项目嘉民陆家物流中心落成，到这次对外高桥仓储的“笑纳”，嘉民集团仍未停下脚步。今年10月底，嘉民集团在华的旗舰项目浦东空港物流中心正式投入运作，该空港物流中心的总建筑面积更是超过20万平方米，价值1.7亿美元。
    “嘉民集团未来3~5年内会重点开发国内的多个黄金走廊：北京—天津走廊，上海—南京走廊，广州—深圳走廊。此外成都、重庆、武汉等内陆地区以及长春、哈尔滨等东北地区也将会是我们的投资重点，电商和第三方物流企业仍是我们公司重点关注的客户。”嘉民集团中国区运营总经理黄炜对本报记者表示，“展望未来，我们希望嘉民在中国项目占全球业务比重从现在的9%增长到25%~30%的区间，嘉民集团在中国大陆的土地开发量也定下了每年80万平方米的目标。”
    嘉民集团并不是唯一有这样激进野心的外资企业。作为嘉民集团的竞争对手之一，其美国现代物流提供商普洛斯的中国物流版图及其展现的强大实力更加不容忽视。
    从2003年携“物流地产”概念进入中国开始，普洛斯集团一直以“积极进取”的姿态抢先占领中国物流市场，截至今年6月，普洛斯已进入中国29个主要枢纽城市，物流园区数量达103个之多，可租赁面积更超过1150万平方米。这个亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商，毫无疑问已把中国仓储物流地产半壁江山收归旗下。
    尽管在全球开发的国际标准仓库数量上难以与普洛斯与嘉民等外资巨头媲美，盖世理走的却是“一枝独秀”的精品路线。“小而精”运营理念下的盖世理靠全球仅有的66名员工共同开发了接近700万平方米的国际标准的仓库。2006年进入中国市场后，盖世理也始终维持着10人的核心团队，处理着覆盖北京、上海、天津、南京和成都等多个城市的业务。
    “未来盖世理的发展计划会表现得更加进取。明年我们将全面进入武汉、郑州、合肥、西安和长沙等三线城市，大力开辟新兴市场。在整个中国大陆地区，我们明年将拿地接近3000亩。”盖世理中国区总经理林磊在接受本报独家专访时表示，盖世理这一“小身体”也将展开令人侧目的大动作。
    “外资水土不服的时期已经过去了。”戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊对记者表示，普洛斯通过前期拿地后建成高标准仓库，再对外实行租赁的模式曾经迅速成为一种教科书式的范例，因此后来包括丰树和嘉民在内的许多海外物流地产商都选择了复制这种模式来开发自己的物流地产项目，解决水土不服的问题。
    
苏智渊指出，由于土地稀缺仍然是最大的拓展瓶颈，如何增加获取资源的渠道和模式成为了众多外资运营商正在探索的问题。比如进军专业物流，如冷链物流、医药品物流、危险品物流等领域，其实就是一种可以扩大资源并切入细分市场的方式。而与产业最终用户的合作，也能够帮助这些产业地产投资商获取更多的工业用地资源。

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