7.2万元/亩——潜江市长存科技冶金材料厂（以下简称“冶材厂”）停产15年后，在改制与招商的夹击下，其70亩厂区土地以不足周边地价二十分之一的低价，被政府“意向”转手给一家私营企业，此外当地政府还表态将为改制出资1700万元兜底。

《中国经营报》记者调查了解到，该厂所在的潜江市园林办事处（以下简称“园林办”）本着招商的初衷引进华山公司，目的是在解决冶材厂职工安置和社会保障的同时，为自己的工业园再添一个项目。

赔本改制

张军（化名）盼改制，盼了十五年。作为冶材厂最早的一批职工，当1997年厂子全面停工时，他和600多名工友都认为政府会很快主导企业进行破产或者改制，但消息不断传来，却全无动静。众所周知的改制障碍是，该厂停产后，欠着银行贷款1000多万元，还有几百万元的集资未获处理，另外欠缴养老保险金680万元。

2012年出现了变化：园林办将北边的生产区拆平，驻厂的职工也陆续接到通知，称已经确定通过招商让华山公司介入，进行改制。

但很快，冶材厂的职工们发现，这场改制牵涉了很大的潜在利益，华山公司主导改制并非只是为了解决600多名冶材厂职工的生活和社会保障问题，而是觊觎该厂所占的70亩土地。而在房地产开发热情高涨的潜江市区，这些土地价值不菲，2011年周边土地出让价格已经达到150万元/亩左右。

在2011年年底园林办与华山公司签订的《潜江市工业园区项目投资意向协议书》中，“100亩工业用地按7.22万元/亩预付”“存量土地转变商住用地60亩，按70万元/亩支付用于企业改制、搬迁、腾厂”字样，项目建设地点则是冶材厂和对面的园林科技工业园。

但另一份早于该协议24天诞生的文件却显示：园林办在向潜江市政府请示中提及，冶材厂现有国有划拨存量土地70亩（工业用地44亩，住宅用地26亩），改制后土地过户及用途性质改变上希望能减免费用；668名职工（正式职工278人，合同制职工390人）的买断安置、住房搬迁等费用和4000余万其他债权偿还，均由华山公司垫资解决。

此外，上述材料确定华山公司分期垫付冶材厂改制资金4200万元，园林科技园100亩则以4万元/亩拿地，合计支付4700万元，但希望市里同意华山公司招拍挂后“先交后返”。并称冶材厂改制需要6400万元资金，缺口1700万元“恳请市国资办兜底落实”。

记者从知情人士处得知，园林办的要求已经获得潜江市政府的同意，园林办招商的同时，付出1700万元协助改制的方案已经敲定。

“光是卖地，冶材厂的土地就能卖出1亿多元，完全够改制的费用，600多名职工也能得到更多的实际利益。”张军表示，本来是优质资源，经过招商改制后，就只能勉强维持生活保障。

据了解，华山公司去年年产值近20亿元，该公司以小龙虾深加工为主要产业，其甲壳素等产品远销海外。园林办与华山公司签订的意向协议，则指向其甲壳素项目——“甲壳素工程技术研发中心及甲壳素衍生物中断产品生产基地”，其中冶材厂则被确定为配套专家公寓建设占地。

“先交后返”预期

按照今年上半年园林办交市政府专项会议的汇报材料描述，前述请示已经获得市领导批示获准。这份材料进一步细化了前述改制与招商内容，并提出：

26亩住宅用地变更为研发中心用地，44亩工厂用地由华山公司收购后，“给予商住开发政策，由华山公司自主开发商业配套工程”，“以上用地均按7.2万元/亩结算”。

“你看到的这些材料，都只是意向协议和专项会议上的请示、汇报，我们不会违规就把土地给华山公司，一定是要走招拍挂程序的。”园林办主任刘清平12月20日对记者称。

但记者了解到，园林办已经向潜江市政府上报了汇报材料，希望市政府同意“以先交后返的方式减免土地出让金及相关费用来弥补华山公司先期垫付的改制费用”。

也就是说，在招拍挂中，华山公司可以按照正常的程序参与竞拍，不管最后的价格为多少，政府都会将华山公司所交的土地出让金返还给华山公司。

“只要华山公司能主导冶材厂的改制，那70亩的土地就算白给了。”一位知情人士对记者表示，给改制企业一些优惠无可厚非，关键要看土地的实际价值是多少，这其中的利益差价有多大。

按照2011年该地块周边地价的标准，冶材厂的土地价格在150万元/亩左右，与华山公司的意向价格相差20倍，该块土地的价值超出改制总资金近一倍。

此外，按照华山公司公布的规划，“商住开发政策”与“商业配套工程”即为专家公寓。但园林办工作人员向记者透露，不排除会被企业用作房地产开发。

冶材厂位于城西东荆大道和潜阳西路交叉口的东北侧，其位置绝不输于周围正在开发的万和国际、金江星城等众多小区，而“万和国际”小区的均价已近4000元/平方米。

实际上，冶材厂对面的园林科技工业园中，即有企业圈地后，打着建设职工住房的名义，向外销售房产。在采访中，潜江市政府工作人员向记者证实了上述现象。据记者了解，园林办事处2011年两亿元的财政收入中有近一半是房地产贡献的。

事实上，潜江市国资委在2009年年底时，曾将同在市区的湖北省轻型摩托车厂厂区拿到武汉市拍卖，最终拍出309万元/亩的高价。

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